0216 399 93 15
info@yucekanhukuk.com

KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE TAHLİYE DAVALARI16.9.2022

KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE

 

KİRA İLİŞKİSİNE DAYALI TAHLİYE DAVALARI 

 

Tahliye davaları, kiraya veren ile kiracı arasında kurulan kira ilişkinin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda sayılan sebeplerin varlığı halinde kiraya veren tarafından sonlandırılması ile kiracının evi boşaltması talepli olarak açılan davalardır.

 

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri hakkındaki hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ile 357. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

 

Kira sözleşmeleri yazılı ya da sözlü yapılabileceği gibi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere de düzenlenebilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerde, kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Aynı koşullarla uzama hususunun, kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı açısından uygulamada yanlış yorumlandığı görülmektedir. 2019 yılında yapılan değişiklik ile kira bedelinde yapılacak artışların bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırıldığı açılanmış; daha sonra 2022 yılında yapılan geçici düzenleme ile de 11/06/2022 ile 01/07/2023 arasında yenilenen ve 5 yılı geçmeyen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla artış oranı uygulanamayacağı açıklanmıştır. Dolayısıyla bahsedilen “aynı koşullarla uzama” hali, kira bedeli ve artış oranı için değil, kira sözleşmesinin içeriğinde yer alan diğer hükümler kapsamının aynı kalacağını göstermektedir. 

 

 

Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi birinci fıkrası içeriğinde ;  “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez…” denilmektedir.  Türk Borçlar Kanunu 348. Maddesinde ise bildirimin şekli bakımından “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır” denilerek yazılı bildirim üzerine durulmuştur.

 

 

Yani “kiracı ” belirli süreli sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacak ve belirsiz süreli sözleşme halini alacak; kiraya veren ise, bu hükümden ari olup aşağıda sayılan sebeplerin ve şatların varlığı halinde feshedilebilecektir.

 

Kiraya veren” bakımından kullanılabilecek fesih ve tahliye hakları kanunla sınırlandırılmıştır:

 

 

1.     TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE  :

 

Türk Borçlar Kanunu 315. Maddesinde “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. denilmektedir.

 

 

Uygulamada kiracının icrai yolla temerrüdü ve tahliyesi Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanununun sentezlenmiş hali ile işlev bulmaktadır. Zira kiracının tahliyesindeki en sık başvurulan yol, muaccel olan ancak ödenmeyen kiraların tahliye talepli icra takibi yolu ile işleme alınması ve 30 gün içinde borcun ödenmemesi halinde dava yoluna gidilmesidir.

 

2.     İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE  :

 

Türk Borçlar Kanunu 353/2 hükmü uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”.

 

İki haklı ihtar sebebiyle açılacak olan tahliye davasında 5 husus önem arz etmektedir : Kiranın tam ve süresinde ödenmemiş olmaması, Kira dönemiYazılı olarak ihtar keşide edilmiş olması, İhtarın haklılığı ve dava açma süresinin başlangıcıdır.

 

İki haklı ihtarın, bir kira dönemi içerisinde çekilmesi gerektiğine dikkat edilmelidir. Dolayısıyla burada 1 yıllık kira sözleşmeleri ile daha uzun süreli olarak akdedilen kira sözleşmeleri için iki ayrı hesap ortaya çıkacaktır. Bu doğrultuda kira sözleşmesinin süresi ile kira döneminin hesabı, kanunen tanınan 1 aylık dava açma süresinin başlangıcı açısından da ayrıca önem arz edecektir. Öte yandan ihtarın şekli ve hangi hallerde haklı ihtar niteliği kazanacağının belirlenmesi de açılacak davada red ile karşı karşıya kalmama açısından önem teşkil etmektedir. Örneğin kiracı tarafından ödeme yapılması durumunda, ihtarın haklı olabilmesi için kiracı tarafça usulüne uygun olarak tebliğ alınmış ve tebliğ alındıktan sonra ödeme yapılmış olması gerekir. Aksi halde ihtar çekilmiş, ancak henüz tebliğ alınmamışken ödeme yapılmış ise, ihtar haklı nitelikte olmayacaktır.

 

3.     TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE :

 

Türk Borçlar Kanunu 352/1 maddesinde, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denilmektedir.

 

Burada bahsedilen “Tahliye Taahhütnamesi” Konut ve Çatılı işyerleri için geçerli olup söz edilen “taahhüt” kesin şekil şartlarına tabidir. Şöyle ki : Hazırlanan taahhütnamenin yazılı şekilde hazırlanmış olması, taşınmazın boşaltılacağı tarihin net bir şekilde belirtilmiş olması, taahhütname tarafların serbest iradelerine dayanıyor olması, taahhütname bizzat kiracı/kiracılar tarafından veya kiracı tarafından özel olarak yetkilendirilmiş kişi tarafından imzalanmış olması, taahhütnamenin imza tarihinin sözleşme tarihinden sonrayı içermesi gerekir.

 

Uygulamada en çok gündeme gelen konu, tarihi boş bırakılmış taahhütnameler ile beyaza imza şeklindeki tahliye taahhütnamesinin imzalanmasıdır. Kira ilişkisinin tarafı olan kiracının beyaza imza niteliğindeki yani boş kâğıdı imzalayarak kiraya verene vermesi ve bu boş kağıdın daha sonradan kiraya veren tarafından tahliye taahhütnamesi olarak düzenlenmesi halinde, taahhu?du?nu?n geçerli olup olmadığı hukuki duruma göre değişecektir. Örneğin, yalnızca tarihi boş bırakılmış ancak içeriğinden bunun tahliye taahhüdü olduğu anlaşılıyorsa, kiracı bunun bilinci ile imza altına almış ise “aksi ispatlanmadığı sürece” geçerlidir. Şayet kiracı anlaşılan tarihin bu tarih olmadığını ya da iradesinin bu yönde olmadığını ispatlarsa o halde taahhüt geçersiz kalacaktır.

 

 4.     KİRAYA VERENİN KONUT/İŞYERİ GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE:

 

Türk Borçlar Kanunu madde 350/1 uyarınca, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa …. belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

 

Yine Türk Borçlar Kanunu madde 355/1’e göre “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”  Maddenin devamında 355/3’te ise “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür” hükmü yer almaktadır.

 

Burada dikkat edilmesi gereken 5 husus mevcuttur : İhtiyaç sahibi olan kişiler, ihtiyacın sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olmasıbildirimin şekli ve süresi, haklı sebep olmayan hallerde yeniden kiralama yasağı ve dava açma süresi.

 

Mevzuat hükümlerinde hangi hallerin ihtiyaç sayılacağı açık bir şekilde belirtilmemiş olmakla her dava içeriğinde, yargılama sırasında değerlendirilir. Örneğin evlenme hali her ne kadar ihtiyaç olarak görülse de ileride olması muhtemel bir husus niteliğinde olması nedeni ile açılacak ihtiyaç nedeni ile tahliye davası kabul edilmemektedir; hatta Yargıtay bir kararında nişanlı olma halini dahi kabul etmemiştir. Bu halde ihtiyaç ve zorunluluk halinin belgelenmesi talep edilmiş olup örneğin eşya alınmış veya depoya konulmuş ise, resmi olarak işlemler başlatılmış ise ve benzeri hallerin delillendirilmesi istenmektedir. Bu nedenle yargılamada her husus ve ihtiyaç hali hakim tarafından içinde bulunulan duruma göre değerlendirilir. Kanun lafzında yer alan bir aylık dava açma süresi  ise hak düşürücü süre olup sürenin geçmesi, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkını ortadan kaldırır.

 

5.     YENİ MALİKİN KONUT VEYA İŞYERİ GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE:

 

Türk Borçlar Kanunu madde 351/1 uyarınca, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”  Devamında madde 351/2 uyarınca,  “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü yer almaktadır.

 

Yargıtay, burada da yeni malik tarafından açılacak davada gerekçe olarak ileri sürülen ihtiyaç için gerçek, samimi ve zorunlu olma hallerini aramakta, ihtiyaç sahibi olabilecek kişileri açıkça sınırlandırarak, bildirim şekli ve dava açma süresini net bir şekilde ortaya koymaktadır.

 

6.     KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI VEYA İMARI AMACIYLA ESASLI ONARIMI, GENİŞLETİLMESİ YA DA DEĞİŞTİRİLMESİ NEDENİYLE TAHLİYE:

 

Türk Borçlar Kanunu 350/1 maddesinde “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmü yer almaktadır

 

Burada aslolan 2 nokta; yapılacak işlemler sırasında taşınmazın kullanımının imkansızlaşması ve yeniden inşası ile imarına ilişkin projenin mahkemeye sunulmasıdır. Örneğin kentsel dönüşüm sebebi ile binanın yıkılıp yeniden yapılacak olması veyahut taşınmaz içinde uzun süreli ve ciddi zorunlu onarım yapılacak hallerin varlığı gibi. Bu halde durumun varlığı yargılama sırasında her somut olaya göre hakim tarafından ayrı ayrı değerlendirilecektir.

 

 7.     KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNE/ KANUNA AYKIRI FİİLLERDE BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE:

 

Kiracının yükümlülüğü kira bedeli ile sınırlı olmayıp bunun yanı sıra taşınmazı “özenle ve sözleşmeye uygun olarak” kullanma, komşuluk ilişkilerinde dikkatli ve saygılı olma, zamanı geldiğinde kiralananı göstermeye katlanma, kiralanan ile ilgili hususlarda kiraya verene bildirimde bulunma gibi borç ve yükümlülükleri de mevcuttur.

 

Türk Borçlar Kanunu madde 316/1 “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”  316/2 Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklindedir. Maddenin devamında ise 316/3 “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”  denilmiştir.

 

8.     ON YILI AŞKIN SÜREYLE UZAMIŞ KİRA İLİŞKİSİNE DAYALI TAHLİYE :

 

Bu tahliye çeşidi 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile hukukumuza girmiştir. Türk Borçlar Kanunu 347/1 maddesinde ;“Konut ve çatılı işyeri kiralarında …Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmü yer almakta ve devamında 347/2 maddesinde “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” denilmektedir

  

Düzenlemeye göre on yıllık kiracının çıkarılması sebebine dayanarak kiracının kiralanandan çıkarılabilmesi için şu 3 şartın birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir: Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir ; kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildirimi yapmalıdır ve 10 yıllık uzama süresinden sonra kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır. 

 

Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren başkaca bir sebep göstermeksizin 10 yıllık kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilecektir. Uygulamada en çok yapılan hata ise 10 yıllık uzama sürenin hesabının başlangıcı ile bildirimde bulunma süresinin yanlış hesaplanması olduğundan uzman desteği almakta fayda vardır.

   

9.     KİRACININ KİRALANAN TAŞINMAZIN BULUNDUĞU İLÇE YA DA BELEDİYEDE BAŞKA BİR MESKENİNİN BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE :

 

Türk Borçlar Kanunu madde 352 ‘‘Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.’’

 

 

  • Tüm bu saydığımız haller dışında bir de FUZULİ İŞGAL durumuna değinmekte fayda vardır. Bir taşınmazın malikinin ya da malik adına işlem yapmaya yetkili temsilcisinin rızası olmaksızın taşınmaza kendiliğinden girme ve zilyetliğinde bulundurma durumuna  fuzuli işgal , bunu yapan kişilere de fuzuli şagil adı verilir. Herhangi bir ihtar şekil şartı aranmaksızın, söz konusu durumun tespiti halinde malik veya yetkilendirdiği kişiler tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile gerçek kişi veya tüzel kişi ayrımı yapılmaksızın fuzuli şagil kişilerin tahliyesi talep edilebilir.

 

  • AİLE KONUTU olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda ise yukarıda yer alan hükümlerin yanı sıra Türk Borçlar Kanunu´nun 349. maddesi devreye girmektedir. Bu hüküm uyarınca "Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır".  Bu durumda; kira sözleşmesini eşlerden birisi bile yapmış olsa; diğer eşin rızasını almadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Bu şekilde yapılan fesih kiraya veren tarafından hüküm doğurmayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, aile konutu olması halinde kira sözleşmesinin feshi için eşinin rızasının bulunması gerekliliği hususunun sadece kiracı taraf için öngörülmüş olmasıdır.

 

 

Yukarıda izaha çalıştığımız tüm bu hususlar karşısında kira ilişkisi içinde yaşadığınız sıkıntılarda ister kiracı olun ister kiraya veren olun, oldukça detaylı ve şekil şartlarına tabi bir yolda yürüneceği unutulmamalıdır. Bu detaylar içerisinde, taleplerinizi ve sorunlarınızı hangi usul ve şartlar altında çözebileceğiniz noktasında ve ilerleyeceğiniz yargısal yollarda nelerle karşılaşabileceğiniz hususlarında detaylı bilgi edinmek, olası zaman ve masraf kayıplarını önlemek için uzman bir avukat ile çalışmak fayda vardır. Bunun için iletişim bilgilerimizden bizimle irtibata geçebilir, ofisimizde yer alan alanında tecrübeli tüm avukatlarımızdan sözlü ve yazılı destek alabilirsiniz. 

 

 

 

 

İlginizi Çekebilecek Diğer Makaleler

  • Fazla Çalışmanın İspatı Nasıl Yapılır?
    İş Kanunumuzda fazla çalışma haftalık 45 saati aşan çalışmalar şeklinde tanımlanmıştır. Aksi belirlenmişse bu süre, işyerinde haftanın çalışılan günlerine eşit ölçüde bölünerek uygulanır.
  • Ücretli ve Ücretsiz İzin Tanımları
    Ücretli ve Ücretsiz İzin Tanımları ve Bilmeniz Gerekenleri kısa bir makale içerisinde birleştirdik. İşinize yarayacak bilgileri paylaştığımızı umuyoruz.
  • Kıdem Tazminatı Alma Şartları
    Günümüzde Kıdem Tazminatı ile ilgili çalışma hayatımızda halen kullanılan yasal düzenleme 4857 sayılı yasadaki maddedir. Bu maddeye göre bir işçinin kıdem tazminatı